موضوع پايان نامه - تز :
بررسي تطبيقي قانون روابط موجر و مستاجر در اماكن تجاري ميان قانون ايران و فرانسه

LE BAIL COMMERCIAL ETUDE COMPARÉE DROIT FRANÇAIS/ DROIT IRANIEN

نويسنده : احمد يوسفي صادقلو
وكيل پايه يك دادگستري به شماره پروانه ۸۴۷۶ كانون وكلاي دادگستري مركز
دانشجوي دكتري حقوق خصوصي اروپا در ليموژ فرانسه

تاريخچه تصويب قانون روابط موجر و مستاجر و نقدي بر آن
قانون اجاره بطور اعم و قانون روابط موجر و مستاجر به صورت اخص عليرغم اهميت فراوان اين مقررات در رژيم حقوقي هر كشور به جهت اهميت استقرار قانوني كامل و جامع كه در برگيرنده اكثر پاسخها به سئوالات و مشكلات بوجود آمده در روابط ميان دو طبقه قابل توجه و ممتاز از يكطرف و اهميت هر جامعه اي به جهت وابسطه بودن به اين طبقه ممتاز و نياز به پويايي هر جامعه پيشرفته و يا در حال رشد در زمينه اقتصادي از طرف ديگر,

حكومتها را بر آن داشته تا ضمن ورورد به اين رابطه و ايجاد قوانين و رويه هاي قضائي متعدد, شرايط را به گونهاي ايجاد نمايند كه بدين وسيله ضمن تسهيل گرديدن ايجاد اين عقد و در نتيجه پويايي اقتصادي بنوعي پيشرفتگي در زمينه ايجاد فرامين حقوقي جامعه تكامل يافته و متجدد بتوانند هرچه بيشتر در هدايت آن به سوي پيشرفت و تعالي و امكان دادن تضمين به طرفين عقد جهت اعتماد آنان به آينده و در صورت لزوم به تفكر در تسهيل در مسائل در تجديد و يا پايان عقد و در صورت بروز تخلفات قراردادي به امكان ايجاد حق فسخ و يا در مواردي انفساخ جهت تشويق اطراف معامله به ايجاد عقد هرچه بيشتر فراهم گردد.

نظر به تلفيق قوانين مدني از فقه اماميه و شرع از يكطرف كه اصول قانون مدني را تحت اثر قرار داده از يكطرف و نيز امتزاج و واردات مباحث حقوقي در مواردي بويژه از كشور فرانسه و نزديكي بخشي از اين مقررات به قوانين آن كشوراز طرف ديگر اينجانب را بر آن داشت تا ضمن بيان تاريخچه ايجاد قوانين موجر و مستاجر به جهت آنكه متاسفانه عليرغم گذشت بالغ بر &#۱۶۴۰;&#۱۶۳۲; سال از تصويب قانون مدني و گذشت بنوعي از قانون مصوب بيست و هشتم مهرماه بيست و دو يعني بالغ بر &#۱۶۳۸;&#۱۶۳۷; سال از تاسيس قوانين اوليه اماكن تجاري به جز گريخته هايي متعدد آنهم نه بطور مجزا و تخصصي در باره اين قانون بلكه بيشتر در غالب عقود و يا تعهدات و اينگونه مواردتوسط اساتيد حقوق, متاسفانه نه تنها اهل قلم و اهالي حقوقدان خود را وارد اين مهم نگرديده,

بلكه اين مساله به طريق اولي باعث گرديده تا دانشجويان و حقوقدانان نيز وارد اين موضوع كمتر شوند و اين در حالي است كه در كشورهائي همچون فرانسه بالغ بر هزاران كتاب و مقاله و پايان نامههاي دكتري و غيره تاليف و خود باعث گرديده تا در مقطع زماني سال ۱۹۵۳ يعني سال تاسيس قانون اجاره در فرانسه تا كنون ده ها مصوبه كه مكمل و در بر گيرنده رفع مشكلات في مابين موجر و مستاجر گرديده تصويب گردد

و با كمال تاسف اين در حالي است كه قانون ايران نه تنها تكامل نيافته بلكه سير قهقرائي نيز داشته و بسان شخصي كه در قايقي ابتدائي و غير اساسي و بدون تجهيزات لازم در اقيانوس قرار گرفته و چشم به احتمالات وزش باد و وجود انرژي براي پارو زدن و عبور كشتي از آن محل و جزر و مد بوده و با اين فرض گاه چند مايل به جلو و گاه چندين مايل به عقب رفته و در نهايت متوجه شده كه حتي قطب نمائي ندارد كه جهت مقصد را در نظر بگيرد كه اين فرض را با خواندن مطالب ذيل بيشتر ميتوان درك نمود.

دعاوي موجر و مستاجر از قديم درصد بيشتري از دعاوي مطروحه در محاكم دادگستري را به خود اختصاص داده كه در اين ميان، دعاوي تخليه اماكن تجاري، صرفنظر از تعداد و حجم اينگونه دعاوي از چند جهت قابل توجه مي باشند .

۱- اماكن تجاري با مسائل اقتصادي جامعه مرتبط بوده و چرخه اقتصادي كشور و مراكز توليد و اشتغال، تلقي شده و در واقع ستون حيات يك جامعه محسوب مي شوند. بنابر اين اگر مقررات جامعي در خصوص شرايط استيجاري، نقل و انتقال منافع و تخليه آن وجود نداشته باشد، خود به خود تاثير به سزايي در مسائل اقتصادي جامعه خواهد گذاشت. از سوي ديگر با توجه به اينكه اماكن تجاري مراكز اشتغال و درآمد اشخاص محسوب مي شوند لذا بي ثباتي در مقررات و تغييرات پي در پي آن امنيت شغلي مستاجرين را از بين خواهد برد كه در نهايت تاثير منفي در سرمايه گذاري (اغلب توسط مستاجرين) و شكوفايي اقتصاد جامعه خواهد داشت.

۲- مطلب ديگري كه به اهميت موضوع افزوده مسِِِِئله سرقفلي اماكن تجاري است كه يك حق مالي و جزء سرمايه مستاجر مي باشد لذا شناسايي دقيق و تعيين حدود و ثغور آن و قرارداد سرقفلي در يك چارچوب خاص و تعيين تكليف آن به هنگام تخليه از اهميت به سزايي برخوردار مي باشد.

۳- در عصر ارتباطات، كار تجاري، مستلزم تبليغات و توسعه و رونق آن بوده و به تبع آن اين امر باعث جذب مشتريان پراكنده اي از نقاط مختلف جهان براي تاجر(مستاجر) مي گردد، ليكن دوام و حفظ مشتريان پراكنده مستلزم داشتن مكان تجاري ثابت و مشخص مي باشد. بنابراين تخليه اماكن تجاري در كوتاه مدت (از جمله تخليه با انقضاء مدت اجاره) علاوه بر اينكه با اقتضائات شغل تجاري سازگار نيست، با تخليه مورد اجاره، نتيجه و اثر تمامي زحمات و تلاشهاي مستاجر از بين رفته و يا به مالك منتقل ميشود هرچند كه از نظر اينجانب احترام به حق مالكيت از اصول اوليه رعايت حقوق بشر و اركان گفته شده در در كنوانسيونهاي حقوق بشر ميباشد.

ولي با همه اين اوصاف, بي ثباتي در مقررات و تغييرات پي در پي آن امنيت شغلي مستاجرين را از بين خواهد برد به گونه اي كه حتي در مورد تخليه اماكن تجاري مي توان گفت از دست دادن يك كاسب ماهر در يك محل براي مشتريان وي نيز ضرر محسوب مي شود. لذا در تدوين قوانين و قوانين و مقررات موجر و مستاجر، رعايت حقوق مالك در كنار حق و حقوق مستاجر و نفع جامعه، مستلزم بررسي دقيق و مقررات و رويه قضائي و تجارب كشورهاي ديگر مي باشد. با توجه به موارد مذكور مي توان گفت كه مقررات قوانين روابط موجر و مستاجر بخصوص در اماكن تجاري در حقوق خصوصي از اهميت خاصي برخوردار بوده.

در ايران مقررات زيادي در خصوص روابط موجر و مستاجر تصويب شده است از جمله قانون مالك و مستاجر مصوب سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۵;&#۱۶۴۱; كه تقريباً اولين قانون مدون در اين خصوص مي باشد. در قانون مذكور حق كسب و پيشه اولين بار بصورت مدون براي مستاجر شناسائي گرديد وحكومت قانون بر اراده طرفين غلبه پيدا كرد و مقرراتي در خصوص نحوه تنظيم اجاره نامه و روابط استيجاري و تخليه تدوين گرديد.

به لحاظ اينكه قانون مذكور داراي نواقص و ايراداتي بوده در نتيجه قانونگذار، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; را تصويب كرد و جايگزين آن نمود و بموجب اين قانون ضمن تكميل مواردي از قانون مالك و مستاجر مصوب سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۵;&#۱۶۴۱; حق كسب و پيشه را برسميت شناخته و خود را منطبق با قوانين و مقررات اروپايي نمود ولي با در نظر گرفتن عرف و سنت جامعه ايراني.

اين بار مقنن ضمن اصلاح عنوان قانون بصورت دقيق و منسجم حقوق و تكاليف موجر و مستاجر را بيان كرد و شرايط تخليه را مشخص ساخت و تكاليفي نيز براي دفاتر اسناد رسمي در ارتباط با تنظيم سند رسمي اجاره تعيين كرد. در مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; نيز بر خلاف مقررات قانون مدني براي مستاجر حق كسب و پيشه پيش بيني شد، تخليه با انقضاء مدت اجاره از بين رفت و انقضاء مدت اجاره در مورد موجر هيچگونه تاثيري در تخليه مورد اجاره نداشت.

براي تخلف مستاجر از جمله تغيير شغل و انتقال به غير و تعدي و تفريط و عدم پرداخت اجاره و يا عدم تنظيم سند رسمي اجاره ضمانت اجراي مالي (از بين رفتن حق كسب و پيشه) در نظر گرفته شد، به موجر نيز اجازه داده شد كه هر سه سال يكبار بتواند حق كسب و پيشه افزايش اجاره بها داده و يا در صورت تخلف مستاجر، بعضاً بدون پرداخت حق كسب و پيشه يا با پرداخت نصف آن يا بعداز انقضاء مدت اجاره به دليل احداث ساختمان جديد يا نياز شخصي با پرداخت كل حق كسب و پيشه و تجارت درخواست تخليه نمايد.

اما با گذشت زمان اجراي قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; نيز در نتيجه تسري دادن حق كسب و پيشه به سرقفلي و سقوط آن با تخلف مستاجر و امكان ايجاد سوء استفاده از نظر حقوق دانان و عامه مردم نوعي بي عدالتي تلقي گرديده كه در نهايت قانونگذار به دليل مذكور و همچنين به جهت ايرادات شرعي مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸;، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸; را تصويب كرد و جايگزين تمامي مقررات قانون &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; گرديد هرچند كه اين قانون بنا به موارد ذيل نه با قواعد فقهي از جمله قاعده لاضرار مطابقت داشته و نه توانسته قانوني صحيح و كامل كه به عبارتي جامع كلام و مانع اقيار باشد را تصويب نمايد .

تاريخچه تصويب قانون موجر و مستاجر
قبل از سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۲;&#۱۶۳۹; كه قانون مدني تصويب شد روابط موجر و مستاجر بر اساس فتاوي فقها بوده، در سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۲;&#۱۶۳۹;كه قانون مدني كه تصويب مي شود تقريباً همان فتاوي فقها بصورت قانون در آمده، مدون شده و مورد عمل قرار ميگيرد.

اين قانون همچنان ادامه داشت تا سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۴;&#۱۶۳۲; كه يك مستشار امريكايي به ايران آمد و طرحي را پيشنهاد داد كه اساس روابط موجر و مستاجر را بهم ريخت و دگرگون شد. به اين معنا كه آن اراده و اختياري كه بين موجر و مستاجر از اول تا به آخر حاكم بود، اين اراده را دچار تغييرات اساسي كرد و بطور كل تمامي آن سوابق و عرف را از بين برد.

يعني در ابتداي امر كه مالك ميخواست ملك خود را اجاره بدهد اختيار داشت، اما پس از اجاره ديگر سلب اراده و اختيار از او مي شد. يكسري روابطي را قرار داده كه موجر ناچار بود طبق اين ضوابط و مقررات عمل كند، يعني به عبارتي با اين قانون بسياري از قواعد فقهي و اسلامي را كه در قانون مدني بود بهم ريخت.

اين روش ادامه پيدا كرد تا سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۴;&#۱۶۳۶; كه آيين نامه اي توسط هيئت دولت وقت تصويب شدكه روابط موجر و مستاجر (مالك و مستاجر ) را ضمن در نظر گرفتن اصول محدود كننده اراده طرفين تخليه املاك استيجاري را منوط به پرداخت مستاجر، ايجاد شد كرد. از آن سال مساله حق كسب و پيشه بر روابط موجر و مستاجر حاكم شد و اين سيستم با وجود اينكه داراي مشكلات زيادي بود ولي پايه اي براي تصويب قوانين بعدي شد به گونه اي كه در سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۵;&#۱۶۴۱; منتهي به تصويب قانون جديد شد كه در آن براي اولين بار حق تقدم در اجاره حق شفعه براي مستاجر ايجاد شد

چرا كه هم اكنون فقط حق تقدم و اولويت مربوط به فروش املاك مشائي آنهم بين دو نفر ميباشد و هيچگاه قانوني براي حق تقدم و اولويت مستاجر ايجاد نشده بود و با تصويب اين قانون مشتركات زيادي با قوانين كشور فرانسه پيدا گرديده و حق كسب و پيشه داراي پشتوانه قانوني گرديده تا سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸;كه قانون روابط موجر و مستاجر با درنظر گرفتن كليه جوانب كه البته به نظر تعداد زيادي از حقوقدانان ايراني اين قانون داراي گرايشات زيادي به دفاع از حقوق مستاجر ميبود تصويب گرديد.

اين قانون هم اكنون نيز نسبت به قراردادهايي كه قبل از سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸;منعقد گريده حكومت دارد و شرايط آن قانون براي موجر و مستاجر (مالك و مستاجر ) لازم الاجرا ميباشد. اين قانون از نظر توسعه محدوده جغرافيايي و سرايت قانون به موارد بيشتر و تعيين قلمرو زماني در آينده و جلوگيري از تقلب نسبت به قانون و تحميل برخي از شرايط از جمله تعديل (افزايش) اجاره بها، نحوه تنظيم و تحميل برخي از شرايط از جمله تعديل اجاره نامه و امثال آن تفاوت عمده اي را با قوانين سابق و حتي قانون سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۸;&#۱۶۳۴; نيز داشت

و با تصويب اين قانون وضعيت اماكن استيجاري و مسكوني تابع قانون مدني شد و با تاسيس نهاد عسر و حرج (در رابطه با مسائل اجاره اماكن مسكوني مساله عسر و حرج الان حاكم است) كه تحول زيادي در رابطه با اماكن استيجاري مسكوني بوجود آورده است، اما اماكن تجاري كماكان در صورتي كه با شرايط قانون سال&#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸; تنظيم نگرديده باشد تابع قانون سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; ميباشد.

حال در اين ميان چندين تاسيسات حقوقي از بين رفت از جمله تاسيس قانون روابط موجر و مستاجر كه بنوعي تاسيس حق كسب و پيشه و تجارت و حق سرقفلي هرچند كه اين حق در حال حاضر در قانون فرانسه منسوخ و جايگاهي را ندارد, و بنوعي يك تاسيس حقوقي كه منشاء بينالمللي داشته و با قوانين روز دنيا بنوعي مطابقت داشته، حاليه به قانوني از رده خارج قلمداد گرديده و ديگر تاجر يا پيشه وري كه به اعتبار فعاليت ايشان مغازه, دكان و يا تجارت خانهاي شناخته شده گرديده،

نه تنها بدون پشتوانه و حمايت قانوني گرديده بلكه با قوه قاهره و ضمانت اجراي بسيار سنگين قانون سال &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸; با مهلتي يك هفته اي آنهم بدست تشكيلات غير متخصص و صد البته نا آشنا به اين تخصص به نام شوراي حل اختلاف بدست مالك و يا وكيل ايشان تحويل و ميتوان گفت كه بنوعي در اين عصر الكترونيك و پيشرفته كه جملگي جهت پيشرفت اقتصادي كه خود مبناي رشد و رفاه جامعه و اقتدار كشور ميگردد

صرفاً بجهت عدم استفاده از نظرات حقوقدانان و بسان ساير مقررات كه زائيده تفكر شخصي افراد نه تخصصي و منطبق با نيازهاي روز جامعه باشد بدون در نظر گرفتن و استفاده و مطالعه نظرات متخصصين مربوطه و بهره گيري از قوانين و مقررات ساير كشورهاي پيشرفته تاسيس گرديده, ايجاد و هماكنون نه مالك مورد اجاره اعتماد به قوانين مدونه را دارد و همواره با استفاده از راهكارهاي غير قانوني و يا به عبارتي سوء استفاده از شگردهاي مختلف ناشي از خلاء قانوني سعي در حفظ حقوق خود براي زمان بروز مشگل با مستاجر و يا پايان قرارداد را در نظر گرفته و مستاجر نيز به گونهاي بجهت دغدغه مغرور شدن در اين معامله راهكارهاي خاص خود را پيش گرفته چرا كه نا اميد از حمايت قانوني منصفانه گرديده اند.

هم اكنون به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۳۸; موضوع حق كسب و پيشه منتفي و سرقفلي نيز در صورت دريافت وجه قابليت مطالبه را خواهد داشت و اين در حالي است كه در صورت انقضاء مدت قرارداد طبق اين قانون رابطه قطع و مستاجري كه مبلغي بابت سرقفلي پرداخت نموده فقط ميبايستي مبلغ را به قيمت عادله دريافت نمايد. حاليه چند فرض متصور ميگردد:

الف) اگر قرارداد پايان يافته و رابطه قراردادي بر اساس قانون فوق الاشاره قطع گرديده و حال بر اساس تبصر&#۱۶۳۴; ماده &#۱۶۳۸; قانون فوق و ماده&#۱۶۳۴;&#۱۶۳۲; آئين نامه همين قانون مصوب &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۹;&#۱۶۴۰;.&#۱۶۳۴;.&#۱۶۴۱; تخليه و تحويل مورد اجاره به شرط پرداخت وديعه و تضمين و ... گرديده كه اين موضوع مشخص نيست

اولاً اگر قرارداد منقضي گرديد و مالك سرقفلي را پرداخت ننمود مستاجر بر اساس اين قانون ميبايستي مورد اجاره را تخليه و در پله هاي دادگستري ساليان سال بالا و پايين رفته تا به آن مبلغ برسد؟ و يا اينكه اگر منظور قانون گذار هرچند كه بزعم اينجانب ماده ۲۰ آئين نامه صدر الاشاره مطلقاً نميتواند به مبلغ سرقفلي تسري داد و ليكن متاسفانه مشاهده گرديده كه بعضاً در شوراي حل اختلاف و دواير اجراي احكام اين تفسير اشتباه را نموده و بالاجبار موجر ملك تجاري را نيز وارد اين ماده نموده

ولي مع الوصف در صورت تسري نيز تخليه و تحويل با اجازه استفاده تا زمان تعديه وجه امري كاملاً متفاوت بوده و بر اساس اصول فقهي و قانوني با پايان يافتن رابطه قراردادي امكان استفاده از مورد اجاره غير ممكن ميباشد و صرفاً تحويل آن منوط به وصول سرقفلي پرداختي ميباشد و نه مجوزي براي استفاده از آن و با اين وصف وضعيت حقوقي مستاجر در مال ديگري و نيز تكليف حقوق مالك در اين خصوص چه ميشود

كه هركدام با فرضيه هاي مختلف به جهت ابهام و ايرادات متعدد در قانونگذاري منتهي به تعابير شخصي محاكم تعدد آراء و نهايتاً همان بي اعتمادي مذكور را خواهد گرديد چرا كه اگر بر فرض مالكيت مشائي و يا قهري بر مورد اجاره همچون ارث و وصيت و غيره را متصور گرديد و تعدادي سهم خود را تعديه و تعدادي تعديه نكرده و يا تعدادي در دسترس نباشند و يا محجور و صغير و غيره ميتوان اين مورد را به فاجعهاي براي حل مسئله چه در محاكم و چه براي مستاجر نگون بخت و موجريني كه سهم خود را تعديه و ليكن ميبايستي بجهت عدم پرداخت سايرين, يا خود جور ديگران را كشيده و براي باز پس گرفتن ملك خود كل سرقفلي به قيمت روز را پرداخت و حاليه ايشان راهي پلكان عدليه گرديده و يا هكذا...؟؟

و يا اين فرض متصور است كه تا زماني كه مالك سرقفلي را تعديه ننموده و با وجود تسري بسيار اشتباه ماده &#۱۶۳۴;&#۱۶۳۲; آئين نامه تا زمان تعديه وجه, قائل به امكان تصرف مستاجر به مورد اجاره را گرديد, تكليف حقوق مالك در ايام تصرف چه ميگردد؟ اگر اجرت المثل ايام تصرف را قائل گرديم كه بنوعي تعبير بر تاسيس رابطه قراردادي جديد ميباشد كه با توجه به انقضاء مدت رابطه قراردادي پايان يافته نميتوان ادامه رابطه را قرارداد اجاره ناميد

و اگر اجرت المثل را ناشي از الزامات قراردادي فرض دانست كه معيار تعيين اجرت المثل در حالتي كه قانون در اين محل سكوت داشته و بخواهيم قائل به نظر محكمه بدانيم با نا برابريهاي متعدد ناشي از تعابير قضات محترم روبرو خواهيم شد چرا كه مستاجر شايد صرف تصرف خود را ناشي از تضمين جهت دريافت سرقفلي پرداختي دانسته و هيچ تمايلي به ادامه فعاليت نداشته پس اجرت المثل تعييني نه تنها راهگشاي ايشان نباشد بلكه افزوني خسارت به ايشان قلمداد ميگردد و اين مساله با قاعده فقهي ''لا ضرر'' كاملاً تناقض داشته و از طرفي در همان فرض مالكيت مشائي نيز براي آندسته از مالكيني كه سهم خود را تعديه نموده نيز اين قائده با تكليفشان به جهت نقص قانوني تداخل خواهد داشت.

ب) قيمت عادله موضوع تبصره &#۱۶۳۴; ماده &#۱۶۳۸; را با چه سنگ محكي در نظر خواهند گرفت؟ آيا با فروشگاههاي اطراف؟ اگر چنين است آيا حتي بر فرض وجود فروشگاه با همان فعاليت آيا ميتوان اميد به اجراي عدالت بود؟ آيا ميتوان فرض نمود كه هر فعاليتي يك تناسب درآمد دارد يعني به عبارتي مگر ميشود فرضاً يك ميوه فروشي پر مشتري با درآمد روزانه X ريال را با فروشگاه كم مشتري با درآمد &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۲; X يكي دانست و قائل به اجراي عدالت نيز گرديد؟ و چطور بايد سرقفلي سال فلان را با مشابه سال بهمان قياس گرفت و در درآمد ايشان فرض كرد و هكذا....

صرفنظر از چند مورد از موارد عديده موجود مشكل اساسي در تعريف و تعبير نيز ميتواند باشد چرا كه در فرهنگ عرفي و حتي بعضاً حقوقي هنوز تفاوت عمده ميان حق كسب و پيشه با سرقفلي مشخص نشده و در فرهنگ حقوقي نيز جايگاهي ندارد و بنوعي هر دو را يكي قلمداد ميگردد در صورتي كه اين تفاوت بسان تشابه روز است با شب چرا كه حق كسب و پيشه با فعاليت و رونق دادن مستاجر در محل تجاري ايجاد گرديده و هماكنون قانون ما فاقد اين حق مسلم و تعريف جهان شمول و پذيرفته شده جهاني ميباشد و در حالي كه سرقفلي همان وجهي است كه بنا بر عرف مستاجر به مالك پرداخت و در انتهاء نيز آن وجه را وصول مينمايد كه اين واژه نه وديعه ميباشد نه تضمين و نه قرض الحسنه چرا كه با اصول كليه موارد در تناقض اساسي ميباشد

فلذا بنظر ميرسد با تاسيس اين قانون, قانونگذار محترم شايد صرفاً بمنظور تقليل دعاوي متعدد در دادگستري موفق شده كه صورت مساله را پاك تا اصل احترام به مالكيت كه همانا تخليه سريع ميباشد را ايجاد و از طرفي عليرغم وجود ايرادات متعدد در قانون &#۱۶۳۳;&#۱۶۳۵;&#۱۶۳۷;&#۱۶۳۸; و سعي در رفع آن مشكلات، سادهترين گزينه را انتخاب نموده و با اين موضوع يكي از اهرمهاي مهم اقتصادي و پويائي جامعه را نا اميد و حتي همانگونه كه اشاره گرديد مالك را نيز به مشكلات ديگر مبتلا نمود.

هرچند كه بررسي اين قانون با مقاله نميتواند حل گردد و شايد يكي از دلايل انتخاب اين گزينه بسيا ر سخت و طاقت فرسا در مقايسه تطبيقي تز دكترا را در پيش روي نگارنده قرارداد ولي اميد است با تحليل و بررسي اين مقاله به عنوان شروع و پذيرش پيشاپيش وجود ايرادهاي فراوان به نقطه نظرات اينجانب و ارائه طريق و نهايتاً نقدهاي فراوان موجبات تعالي و منطبق شدن اين قانون بانيازهاي روز جامعه و همچنين با استفاده از مقررات تدوين شده كشورهاي پيشرو شرايط قانوني پيشرفته را فراهم گردد. اميد است بتوانم ساير موارد ديگر را نيز در مقالات بعدي دنبال نمايم.